整体估价

整体估价是指房地产当前的价值。
简单地说就是作为默认抵押品时“到底值多少钱?”的价值。

计算公式如下:

土地价格+房产价格=整体价格

是非常简单的计算方法。

◆土地价格=所在地估价×土地的㎡数

虽然根据土地的形状有进行纠正的可能(崎岖地形和弯道等),基本上以该公式进行计算。

◆房产的价格=建筑物的总建筑面积×在调查估价×(剩余使用年限/法定年限)

再调查估价根据建筑物的构造而变化。
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上图为一般估价。
各个金融机构多少上下有些出入。

例如:RC造,建了20年,总建筑面具为500㎡,使用年限为47年的房产价格为:
500×20万日元×(47-20)÷47=5744万日元。

◆为什么金融机构・投资家需要重视整体估价?

现在很多金融机构都有重视整体估价的趋势,不动产投资家也在购买收益不动产时作为其中的一个标准。

这是由于整体估价对银行来讲是抵押价值,对投资家来讲关系到贷款额度的多少。


银行在债务者陷入无法还款的状态时必须要回收债券。
此时,是否有抵押价值关系到可回收债券额度的多少。
例如,整体估价为4000万日元的房地产作为抵押获得5000万日元的贷款时,进行贷款时从银行角度来讲有1000万日元的抵押不足。
若债务者不履行还款义务,就算卖掉该房产也是低于抵押价值而无法高价卖出。
这样的话,金融机构就单纯地产生了1000万日元的亏损。
为了以防万一银行需要重视抵押价值。
因此,银行单方面会对比评价价格的高额贷款比较抵触。

另一方面是由于从投资家的角度来讲整体评价即差不多为可能贷款的额度。
虽然实际上整体估价额≠贷款额度,但是最终作为购买标准之一。
比整体评价额还低的买卖价格,其差价则被认为是资产,再次购买房地产时该资产被纳入评价当中,这也是重视整体估价的一个理由。


例如,整体估价为5000万日元的房产贷款4000万日元时,差价的1000日元被纳入资产来评价。
因此,购买或添购收益房产时作为标准无论如何都要重视整体估价。

◆整体评价高的就是好房产么?

但是也并不一定整体评价越高就越好。
整体评价越高收益率就越低,支出也会增加。
支出增加的原因就是高估价的部分税金(固定资产税)也高。
另外,整体评价高的房产建筑物的规模普遍较大,大规模修缮费和电水费等的管理费负担也大。
因此,虽然借到的贷款增加,实际上会发生手头所剩无几的情况。


若只购买整体估价高的房产而不考虑收益性而进行投资,最终就会出现现金流变零的可能。
为了避免这样的状况,要权衡好利弊来购买房产。


整体估价
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