收益评估

收益评估是指由不动产所产生的利益中算出合理的投资金额的方法。
即现在房租收入相当的房产价格。
由于房产的收益能力直接反应在评价额上,因此即使是豪宅和大面积土地也不容易上当受骗。

◆收益评估的公式

根据收益还原法收益价格计算方式如下:
『(年间收入-费用)÷还原利率』=收益
收入为房租,公益费,停车场费等。
费用为管理费・修缮费・固定资产税和都市计划税,空室等的亏损额。

还原利率是由该不动产的的建筑年数和所在区域而决定的。
例如,若为建筑年数短且是热门区域则为5%,若在同一区域但建筑年数长则为6%。

当然因为不同的银行计算公式会不同,所以建议可带到各个金融机构试一试。

◆银行观点的例子

那让我们来看一下实际上银行在收益评估上是如何判断是否批准贷款的。

例:
RC造・建筑20年・价格为5000万日元・一年租金收入500万日元・一年之间的经费为100万日元
首付20%(贷款金额为4000万日元)
最近银行贷款条件更加严格,假设从现在收入中的20%为空室,贷款利率上涨到4%。

租金收入500万日元×(满室100%-空室率20%)-经费100万日元=300万日元
这里的300万日元被认为是不动产的收益。
另一方面,若贷款期限为27年,利率为4%,则一年的还款金额为242万日元。

由于收益300万日元>一年间还款金额242万日元,因此被认为可安稳地还款。
也就是说该不动产贷款将被批准。

若上述的条件中建筑年数改为30年,贷款年限为17年,则一年间还款额为324万日元。

由于收益300万日元<一年间还款金额324万日元,因此被判断为难以还款。
也就是说该不动产贷款将不被批准。

想上述例子中那样自己以各个金融机构的角度进行计算来判断贷款会不会被批准。


收益评估
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