需要确认的资料・要点

在互联网上收集不动产信息,若有与自己期望条件相近的就要进行核实并请求出售资料。实地考察把能确认的事情都确认到。
请求资料现在一般都通过电子邮件。
请从房产的搜索网站进行咨询。
咨询后不动产公司一般会发给您出售图纸以及房租表。
从出售图纸和房租表中可以分析出很多东西。
下列即为需要分析的要点。

位置

不动产投资最重要的一项就是位置。
房产在之后可进行装修,但周围的环境无法改变。
查找在资料上登的地址并确认其周边有什么设施以及是否有租房需求。

周边有车站,超市,大学以及医院等区域生活便利租房需求在一定程度上可以预测到。另外,若在比较偏僻的地方车是必须工具,因此要确认是否有停车场。

虽然周边有工厂是优点,但也需要考虑到容易受经济走势影响这一要素。
还要考虑是否有让居住者反感的设施(打珠店,风俗店,墓地,火葬场,有污染源的设施等)。

房产的构造

建筑物的构造虽然不需要专门进行理解但非常重要。
首先要了解是什么构造
原因如下:
构造不同法定使用年数也不同。
法定年数不同贷款期间和折旧赔偿也不同。
贷款期间和这就赔偿不同不动产投资的资金流动也不同。

在此把建筑物的构造简单说明一遍。
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・木造

使用年数为22年

・轻型钢筋造

使用年数为19年

・S(钢筋)造

使用年数为34年

・RC(钢筋混凝土)造

使用年数为47年

构造不同贷款期间和折旧补偿也不同。

房屋平面图

从一室的单人房到两室一厅一厨房的家庭型等多种类型的平面图。
最近三点一室(浴缸厕所洗脸台一室)并没有人气,若单人间不是20㎡以上且浴缸・厕所不分开也很难找到入住者。
但是,每平方米的租金很高收益性也高,只要便宜出租就能找到入住者。

一定要看好周围的出租需求和位置等平衡考虑。

建筑年数

越是新建的房产可能收益率越低。
相反,旧的房产收益率较高。
年头越长房租不需要大幅度降价,大概经过20年房租就可固定了。
当然,新的房产很好,但是根据修缮状况和收益率等综合判断,旧房产也有好的一面。

但是对于旧耐震基准有必要好好考虑。
旧耐震基准是指1981年以前检查完的建筑物。
倒塌几率比新耐震基准的建筑物高,因此银行不愿批准贷款。
但是虽然超过了使用年限建筑物也不会禁止使用。
再次找到入住者的可能很大,还可以选择购买后重新建房。

结论就是旧耐震房产价格低收益率高,只要尽力控制风险就可以试着挑战。

合法性

建筑物的建筑方法由建筑基准法限制。为了证明建筑物符合建筑基准法,建筑物在建筑前和建筑后由民间检查机关发行“建筑确认完了证”和“检查完了证”。
即使收益率高位置和建筑年数没有问题,若为违法建筑存在非法问题,金融机构很难批准贷款,因此需要特别注意。另外即使用自己的资金进行投资,对于不能确保贷款处的房产卖出很难。不能顺利卖出的房产不能说是优良资产。
建议认真确认房产是否合法。

由租金管理来确认的事项

・租金

需确认入住者什么时候入住,租金是否有差距。
新住户所付的租金较便宜时,可能是周边的租金也在下降,召集下一位住户时租金也很可能变低。
计算收益率时建议降低现在的标准重新进行比较。

・押金

和租金一起同时进行确认。押金变低时可以判断在费心思确保住户。反之,有三个月租金的大量押金时,将来召集住户时有折让的空间,可判断为有利要素。

・居住者的条件

与公司签了合同基本会很安稳,拖欠房租的风险也低,但是,该公司全部租下后,破产或迁址时有马上全部变为空房的风险。
女性比例较高的房产麻烦少评价高。
领取生活低保者和外国人比其他入住者更容易陷入麻烦,需要好好确认。

上述即为基本确认事项。
确认了上述事项没有问题后考虑购买时再考虑以下事项更有助于您的投资。

・一年的经费

若一年里租金收入高但岀支也高手头剩下的也就变少。
下列为经常岀支的经费项目。
固定资产税,垃圾处理费,公共水电费,消防检查,电梯安全检查,日常清扫,管理费,停车场租金

固定資産税、ごみ処理代、共用部の電気水道代、消防点検、エレベーター保守点検、日常清掃、管理費、借り上げ駐車場、

・修缮记录

二手房产中也有没有修缮过的。这样没有修缮过的房产之后不知道是否会有麻烦,风险也就增高。
若考虑购买没有修缮过的房产,需要考虑之后很有可能需要修缮费。

・出售理由

由于卖家的个人原因可能便宜购买。
例如:
被金融机构作为抵押而进行的任意出售。
继承时需要分财产时希望尽快卖出获得现金
买时的价格比卖出定价更便宜
因为某些原因必须尽快卖出

举一个极端的例子,可以瞄准卖家有急着卖出的理由的房产以便价格谈判时容易获胜。

为了在价格谈判中获胜也要先确认出售理由。


需要确认的资料・要点
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