需要確認的資料・要點

在網路上收集不動產資訊,若有與自己期望條件相近的就要立即核實並索取出售資料。實地考察把能確認的事情都確認到。
索取資料現在一般都通過電子郵件。
可從房產的搜索網站進行諮詢。
諮詢後不動產公司一般會發給您出售圖示表以及房租表。
從出售圖示表和房租表中可以分析出很多東西。
下列即為需要分析的要點。

位置

不動產投資最重要的一項就是位置。
房產在日後可進行裝修,但周圍的環境無法改變。
查找在資料上登的位置並確認其周邊有什麼設施以及是否有租房需求。

周邊有車站,超市,大學以及醫院等區域生活便利租房需求在一定程度上可以預測到。另外,若在比較偏僻的地方車是必須工具,因此要確認是否有停車場。

雖然周邊有工廠是優點,但也需要考慮到容易受經濟走勢影響這一要素。
還要考慮是否有讓居住者反感的設施(遊藝場,酒店舞廳,墓地,火葬場,有污染源的設施等)。

房產的構造

建築物的構造雖然不需要專門進行理解但非常重要。
首先要瞭解是什麼構造
原因如下:

  1. 構造不同法定使用年數也不同。
  2. 法定年數不同貸款期間和折舊率也不同。
  3. 貸款期間和折舊率的不同不動產投資的資金流動也會不同。

在此把建築物的構造簡單說明一遍。
403

・木造
使用年數為22年
・輕型鋼筋造
使用年數為19年
・S(鋼筋)造
使用年数為34年
・RC(鋼筋混泥土)造
使用年數為47年
構造不同貸款期間和折舊率也不同。

房屋平面圖

從一室的單人房到兩室一廳一廚房的家庭型等多種類型的平面圖。
最近三點一室(浴缸廁所洗臉台一室)較没有人氣,單人套房要20㎡以上且浴缸・廁所要分開否則很難找到入住者。
但因每平方米的租金很高收益性也高,只要便宜出租就能找到入住者。????
一定要考慮周遭的出租需求和立地位置等。

建築年數

越是新建的房產收益率可能越低。
相反,舊的房產收益率較高。
屋齡越長房租不需要大幅度降價,大概經過20年房租就可固定了。
新的房產當然很好,但是根據修繕狀況和收益率等綜合判斷,中古房產也有好的一面。

但對於舊耐震基準的物件有必要好好考慮。
舊耐震基準是指1981年以前檢查完的建築物。
倒塌機率比新耐震基準的建築物高,因此銀行不願批准貸款。
但是雖然超過了使用年限建築物也不會禁止使用。
再次找到入住者的可能很大,還可以選擇在購買後重建。

結論就是舊耐震房產價格低收益率高,只要盡力控制風險就可以試著挑戰。

合法性

建築物的建築方法由建築基準法限制。為了證明建築物符合建築基準法,建築物在建築前和建築後由民間檢查機關發行“建築確認完了證”和“檢查完了證”。
即使收益率高位置和建築年數沒有問題,若為違法建築存在非法問題,金融機構很難批准貸款,因此需要特別注意。另外即使用自己的資金進行投資,對於不能確保貸款處的房產賣出很難。不能順利賣出的房產就不能說是優良資產。
建議認真確認房產是否合法。

由租金管理來確認的事項
・租金
需確認入住者什麼時候入住,租金是否有差距。
新住戶所付的租金較便宜時,可能是周邊的租金也在下降,募集下一位住戶時租金也很可能變低。
計算收益率時建議降低現在的標準重新進行比較。
・押金
要和租金一起同時進行確認。押金變低時可以判斷在費心思確保住戶。反之,有三個月租金的大量押金時,將來募集住戶時有折讓的空間,可判斷為有利要素。
・居住者的条件
與公司簽了合同基本會很安穩,拖欠房租的風險也較低,但是,該公司全部租下後,破產或遷移此時有馬上全部變為空房的風險。
女性房客比例較高的房產麻煩少評價高。
領取生活補助津貼者和外國人比其他入住者更容易有麻煩,需要好好確認。

上述即為基本確認事項。
確認了上述事項沒有問題後考慮購買時再考慮以下事項更有助於您的投資。

・備有一年的經費
若一年裡租金收入高但岀支也高時手頭剩下的錢也就變少。
下列為固定岀支的經費
固定資產稅,垃圾處理費,公共水電費,消防檢查,電梯安全檢查,日常清掃,管理費,停車場租金

・修繕紀錄
中古房產中也有没有修繕過的。這種未曾有修繕過的房產在日後不知道是否會有麻煩,因而風險也就增高。
若考慮購買未曾有修繕過的房產,需要考慮之後很有可能需要高額的修繕費。

・出售理由
如是賣家個人的原因就有可能低價購買。
例如:
被金融機構作為抵押而進行的任意出售。
繼承時需要分財產時希望儘快賣出換取現金
賣時的價格比賣出定價更便宜
因為某些原因必須儘快賣出

舉一個極端的例子,可以針對賣家有急需脫手賣出房產的理由,以便宜價格談判時容易獲勝。

為了在價格談判中獲勝也要先確認出售理由。


需要確認的資料・要點
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