確認すべき資料・ポイント

インターネットなどで不動産情報を収集し、希望条件に近いものがあればチェックし、販売資料の請求を行います。実際に物件を見に行くまでに確認できることは確認しましょう。

資料請求は現在メールが主流になっています。

物件の検索サイトからお問い合わせを行ってください。

お問い合わせすると基本的には不動産会社より販売図面と家賃表が送られてきます。

この販売図面と家賃表から多くの部分が分析できます。

下記分析すべきポイントです

 

立地

不動産投資における最重要項目が立地です。

物件そのものは後から手入れが可能ですが周辺環境だけは変えようがありません。

住所が載っているため、その住所を検索してみましょう。

その周辺にどんな施設があるか、賃貸需要はあるのかどうかを確認します。

 

周辺に駅やスーパー、大学、病院があるエリアは生活便利で賃貸需要がある程度見込めます。また、地方においては車が必須なので駐車場があるかも確認します。

工場等もプラスの要素になりますが、景気の変動に左右されやすいのでこの点考慮に入れておいた方が良いです。

嫌悪施設(パチンコ店や風俗店、墓地、火葬場、公害発生施設など)があると入居者が嫌がる要素の一つと考えられます。

 

物件の構造

建物の構造を専門的に理解する必要はありませんが非常に重要です。

どういう造りなのかは理解しておいてください。

なぜなら

  1. 構造によって法定耐用年数が違う。
  2. 法定耐用年数により融資期間、減価償却費が変わる。
  3. 融資期間、減価償却により不動産投資のキャッシュフローが違う。

 

ここでは建物の造りについて一通り簡単に説明します。

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・木造

耐用年数は22年

・軽量鉄骨造

耐用年数は19年

・S(鉄骨)造

耐用年数は34年

・RC(鉄筋コンクリート)造

耐用年数は47年

 

構造によって融資期間や減価償却期間が変わります。

 

間取り

1kや1Rのシングルタイプから2LDK~のファミリータイプ等多くの間取りがあります。

最近では3点ユニット(風呂トイレ洗面台が一緒)は人気がなく、シングルでも20㎡以上のバス・トイレ別でないと入居付けが厳しくなるといわれます。

しかし、平米あたりの家賃も高く収益性は抜群です。安く貸し出せれば入居者も付けることは可能です。

 

周囲の賃貸需要や立地などバランスを考慮して検討してください。

 

 

築年数

築年数が新しければ新しいほど利回りは下がる傾向にあります。

一方古い物件ほど利回りは高めになります。

築年数が経てば家賃の下落も安定的になり、おおよそ築20年を超えたあたりから家賃は下げ止まります。

もちろん物件は新しい方が良いですが修繕状況や利回り等総合的に判断した際古い物件の方が良いこともあります。

 

ただ旧耐震基準の物件については熟慮が必要になります。

旧耐震とは1981年以前に確認済みがされた建物のことを示します。

倒壊リスクが新耐震基準の建物に比べれば高いこと、銀行が融資を嫌がるということがあります。しかし耐用年数が過ぎたからといって建物が使用禁止になるわけでもありません。

まだまだ入居者をつけることも充分に可能です。購入後更地にして再建築も選択肢になります。

 

結論として旧耐震物件は物件価格が安く利回りが高く、充分にリスクをコントロールできるようであればチャレンジしても良いなと思います。

 

 

 

遵法性

建物の建築は建築基準法によって制限されております。この建築基準法に適合した建築物であることを証明するために、建物建築前に「建築確認済証」、 建物建築完了時には「検査済証」が行政(民間検査機関)から交付されます。

利回りが高く、立地や築年数に問題が無くとも、違法建築などにより遵法性に問題があれば、金融機関の融資が受けられない可能性が高くなりますので 特に注意が必要です。また仮に自己資金で投資したとしても、融資先が確保できない物件では、売却が難しくなります。スムーズに売却ができないようでは、 優良な資産とはいえません。

遵法性が守られている物件かどうかチェックすることをお勧めいたします。

レントロールからチェックする事項

・家賃

入居者がいつから入っているのか、家賃水準に差がないかを確認します。

新しい入居者から頂いている家賃が安くなっている場合、周辺の家賃相場が下がっている可能性があり、次の入居者募集の際には安い賃料での募集になる可能性が高いです。

利回りを計算する際には家賃を現在の契約水準で引き直ししての比較をオススメします。

・敷金

賃料と同じように時期と合わせて確認しましょう。敷金の金額が落ちている場合入居者の確保に苦労しているとみることができます。逆に敷金3カ月というように大きな金額がとれている場合将来入居者募集の際値引きの余地がありプラス要素と見ることができます。

・入居者の属性

法人契約は基本的には安定しており、滞納のリスク等も少ないです。が、法人が一括で借り上げているような場合は、その法人が倒産したり移転した場合にいきなり全部空室になるリスクもあります。

女性比率が高い物件はトラブルのリスクも低く高い評価ができます。

生活保護者や外国人の入居者は他の入居者と比べるとトラブルになる可能性が高くよく確認する必要があります。

 

 

 

 

上記が基本的な確認事項になります。

以上確認したうえで購入を検討したいというのであればさらに突っ込んで聞きましょう。

 

・年間の経費

年間の家賃収入が高くても出ていく金額が多ければ手元に残る金額は減ってしまいます。

下記がよくある経費の項目です。

固定資産税、ごみ処理代、共用部の電気水道代、消防点検、エレベーター保守点検、日常清掃、管理費、借り上げ駐車場、

 

・修繕履歴

中古物件の中には、修繕履歴が無いものもあります。こうした修繕が無い物件は後々どんなトラブルが発生するかわからないもので、リスクが高くなります。

もし修繕履歴が無い物件を購入物件として検討する場合は、後々修繕費用が発生する可能性が高いという点を考慮に入れて検討します。

 

・売却理由

売主の事情により安く買える可能性がでます。

例としては

  1. 金融機関の差し押さえで任意売却になっている
  2. 相続で分けなければならないので早く現金化したい
  3. もっと安い価格で購入しているのでその金額でも充分
  4. なんらかの事情により早く売却しなければならに

 

あくまでも一例ですが、売主が売り急いでいる理由がある物件は価格交渉が通りやすく狙い目と言えます。

 

指値の交渉をするためにも売却理由は確認しましょう。

 


確認すべき資料・ポイント
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