任意売却物件・競売物件

◆任意売却

任意売却とはローンが支払えなくなった際、融資を受けた金融機関との合意に基づいて不動産を売却することを言います。

任意売却物件の価格は「競売落札価格よりかは高く、一般市場価格よりかは安い」というのが基本です。

というのも任意売却に失敗すると競売にかけられるのが普通ですので売り主側はスムーズに買い手を見つけるために相場よりも安くするのです。

 

通常の売買と違う点は

・債権者が関与している

・瑕疵担保責任がない

といった点です。

 

買主と売主の価格交渉、債務者と債権者との折衝、買主の融資の確保など様々な問題点があります。

が、おいしい物件であることが多く是非狙っていきたいものです。

 

◆競売物件

競売物件とはご存知のように入札で買主が決められます。

競売における主なメリットとデメリットです。

メリット

購入費用を抑えられやすい

最近では競売も一般的になり、市場価格に近い価格で入札されるケースも増えてきました。が、それでもやはり一般的な市場価格より安値で購入できるケースが多く、最大のメリットです。

登記手続きが簡単

簡単というよりも、裁判所が取引相手であるため、所有権移転登記など裁判所側で処理してくれるので便利です。

 

デメリット

家屋内部を見ることができない

通常、購入前は家屋内に入ることはできません。そのため、中がどういう状況になっているかは分かりません。

瑕疵担保責任がない

通常の取引では当然にあるべき瑕疵担保責任がありません。どのような痛み、不具合、故障があったとしても、その責任はすべて自己責任になります。

物件の明け渡しに苦労する可能性がある

所有権移転登記をすると他者に所有権を主張できるのですが、それでも占有者が居座り続ける場合があります。中には立ち退き料をもらう目的で居座り続ける占有者もいます。

ローンを利用できる可能性が極めて低い

通常、金融機関は競売物件購入において融資はしてくれません。基本は現金での取引になります。

 

競売は権利関係が複雑で手間もかかるため初心者にはおすすめできません。

ある程度一般的な不動産取引のノウハウをつかんでからをおススメします。

 

 


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