整體估價

整體估價是指房地產當前的價值。
簡單地說就是發生呆帳時該抵押品 “到底值多少錢?”的價值。

計算公式如下:
土地價格+房產價格=整體價格
是非常簡單的計算方法。

◆土地價格=路線價×土地的㎡數
根據土地的形狀會作些加權修正或調整。(崎零地和角地等),基本上也以該公式進行計算。

◆建物價格=建築物的總建築面積×再新建時單價×(剩餘使用年限/法定年限)

再新建時單價根據建築物的構造而不同。
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上圖為參考估價。
各家金融機構多少有些出入。

例如:RC造,屋齡20年,建築總面積為500㎡,法定年限為47年的房產價格為:
500×20萬日元×(47-20)÷47=5744萬日元。

◆為什麼金融機構・投資家會重視整體估價?

現在很多金融機構都有重視整體估價的趨勢,不動產投資家也在購買收益不動產時作為其中的一個判斷標準。

整體估價對銀行來講是抵押價值,而對投資家來講則關係到貸款額度的多寡。


銀行在債務者陷入無法還款的狀態時必須要回收債權。
此時,是否有抵押價物件關係到可回收債權額度的多寡。
例如,整體估價為4000萬日元的房地產作為抵押獲得5000萬日元的貸款時,進行貸款時從銀行角度來講有1000萬日元的抵押不足。
若債務者不履行還款義務,就算賣掉該房產也是低於抵押價值而無法高價賣出。
這樣的話單純計算金融機構就虧損1000萬日元。
為了以防萬一發生風險,銀行很重視抵押價值。
因此銀行對貸款金額比評價價格高的物件採比較消極態度。

另一方面從投資家的角度來看,整體估價即差不多為可能貸到的額度。
雖然實際上整體估價額≠貸款額度,但終就可作為購買標準之一。
買賣價格比整體估價額還低時,其差價則被認定為是資產,下次再購買房地產時該資產被納入評價當中,這也是重視整體估價的一個理由。


例如,整體估價為5000萬日元的房產,貸款4000萬日元時,差價的1000日元被納入資產來評價。
因此,在購買或再增購收益房產時,無論如何都要重視整體估價並作為指標。

◆整體估價高的就是好房產嗎?

但是整體估價越高也並不一定就越好。
整體估價越高收益率就越低,支出也會有增加的傾向。
支出增加的原因就是高估價格部分的稅金(固定資產稅)也高。
另外,整體估價高的房產一般都是規模較大的建築物,大規模修繕費和水電費等的管理費負擔也大。
因此,雖然借到的貸款增加,。但實際上可能會發生最後在手頭所剩無幾的情況。

投資時若只注重整體估價高的房產而不考慮其收益性,最終就可能會出現現金流量不足的現象。
為了避免發生這樣的狀況,要慎重權衡利弊後再購買房產。


整體估價
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