收益評估

收益評估是指由不動產所產生的利益中算出合理的投資金額的方法。
即與現在房租總收入相當的房產價格。
由於房產的收益能力直接反應在評價額上,因此即使是豪宅或土地面積大的也不容易上當受騙。

◆收益評估的計算公式

根據收益還原法收益價格計算方式如下:
『(年間收入-費用)÷還原利率』=收益
收入為房租,公益費,停車場費等。
費用為管理費・修繕費・固定資產税和都市計劃稅,空室等的虧損額。

還原利率是由該不動產的的建築年數和所在區域而決定的。
例如,若為建築屋齡淺且是熱門區域則為5%,若在同一區域但建築年數長則為6%。

當然不同的銀行其計算公式也不同,所以建議可帶到各家金融機構試一試。

◆銀行觀點的例子

那麼就讓我們來看一下實際上銀行在收益評估上是如何判斷可否貸款。

例:
RC造・屋齡20年・價格為5000万日元・一年租金收入500万日元・年間的經費為100万日元
頭期款20%(貸款金額為4000萬日元)
最近銀行貸款條件更加嚴格,假設從現在收入中的20%為空室,貸款利率上漲到4%。

租金收入500萬日元×(滿室100%-空室率20%)-經費100萬日元=300萬日元
這裡的300萬日元被認為是不動產的收益。
另一方面,若貸款期限為27年,利率為4%,則一年的還款金額為242萬日元。

由於收益300萬日元>一年間還款金額242萬日元,因此被認為可安穩地還款。
也就是說該不動產貸款將被批准。

若上述的條件中建築屋齡改為30年,貸款年限為17年,則一年間還款額為324萬日元。

由於收益300萬日元<一年間還款金額324萬日元,因此被判斷為難以還款。
也就是說該不動產貸款將不被批准。

可從上述例子中自己也以各家金融機構的角度來計算判斷能否貸款。


收益評估
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