借り換え

借り換えとは金利引き下げ交渉と同じくより良い借り入れ条件で返済途中の残りの借入金を他の金融機関で改めて借り直すことです。

 

借り換えのメリット

・毎月のキャッシュフローの改善

・固定金利を選択し、金利変動リスクへの対処

・新たな金融機関との取引開始

・法人名義への変更

 

借り換えのデメリット

・繰り上げ返済手数料、担保抹消、抵当権設定費用など新たな費用負担

・既存借り入れ金融機関との関係悪化

 

 

 

◆気をつけるべきこと

借り換えはより良い条件で借り直すことを前提にしているため、毎月のキャッシュフロー等は改善します。

しかし、「金利」だけを理由に他行へ借り換えを行ってしまうのは危険です。

 

というのも、今融資を受けている銀行で、もしかしたら次の物件購入の融資も受けられる可能性があるかもしれないのに、他行へ借り換えることでその可能性も潰してしまうということです。またその銀行で差し押さえた物件などの紹介もしてもらうことが無くなり取引がなくなります。

 

融資担当者としては既存融資を他行に持っていかれるのが一番面白くないです。

不動産投資の融資は高額なことが多く、融資残高が一気に減り担当者や支店の行政にも影響を及ぼしてしまいます。もし、あなたが次にいい物件が見つかり融資を受けようとしてもこの銀行では二度と取り合ってくれなくなってしまいます。

ですので他行へ借り換えを考えるときは、既存行からこの先、融資が受けられなくなるという覚悟を持たないといけないのです。

 

つまり、金利だけでなくこの先も物件購入で応援してもらえそうなのかどうかも借り換えでは考慮しておかないといけません。

もう借りられる枠一杯まで借りていて追加融資が無理ならば、借り換えも考えていいかもしれませんが、まだ余地があるようであれば他行への借り換えは注意です。

 

 

◆借り換え提案する銀行営業マンの本音

よく、他行の営業担当者が「うちは金利○.○○○%にしますのでうちへ借り換えてください」などと積極的に営業をしかける時があります。

お客さまとしては、「この金利は魅力的だから借り換えてもいいかな?」と思ってしまいがちで、借り換えの提案はこのようにして営業が積極的にお客さまにアプローチして行うことが多いです。

この営業のアプローチは「お客さまのため」ではないです。
「このお客さまは他行で高い金利の借入があってかわいそうだ。私が何とか力になってこのお客さまの金利負担を減らしてあげよう」 などとは営業担当者は絶対に考えていません。
ただ単に営業担当者として成績を上げたいから借換を仕掛けてきているのです。

不動産の融資は金額も大きく、特に投資物件は億単位の融資も多いので地銀や信金にとっては営業担当者の成績を上げるには魅力的な融資です。
そこに、積極的に仕掛けてきているのです。

しかし、ここで借り換えしたからといって、この新しい銀行で次の物件の融資も出してくれるかどうかは全くわかりません。
むしろ、借り換えしてすぐに次のいい物件が見つかって融資の申し込みをしても「先日、融資をしたばかりなので、もう少し取引状況を見させて欲しい」などと断る場合が多いです。

したがって、他行借り換えを考えるときは、今の銀行でこの先、支援がもらえそうなのか、あるいは新しい銀行でこの先も支援がもらえそうなのかも含めて考えないといけないのです。

◆借り換え提案が来たら

既存行と良好な関係ができているのであれば、無理して借り換える必要は無いと思います。
他行がいい金利条件で肩代わりを仕掛けているのであれば、その金利を既存行に伝え金利引き下げしてもらったほうがいいかもしれません。

そして、新規に営業に来ている銀行では、そのまま営業担当者とコンタクトを取り続け次の物件の融資で利用するというのも方法の一つです。
既存行と関係が悪化していたり、今後付き合う予定がなければ他行へ借り換えてもいいでしょう。
 

総合的に判断しましょう。

 

 


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