積算評価

積算評価とは不動産の現在価値のことになります。

簡単に言えばもしデフォルトして担保として取った場合『いったいいくらになるの?』という価値のことです。

 

計算式は下記になります。

土地の価格+建物の価格=積算価格

非常にシンプルな計算方法です。

 

◆土地の価格=路線価×土地の㎡数

土地の形状によって補正が入ることがあります。(不整地や角地等)

が、基本的にはこの計算式になります。

 

◆建物の価格=建物の延床面積×再調達価格×(残存年数/耐用年数)

になります。

 

再調達価格は建物構造によって違います。

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上記が目安です。

各金融機関によって多少上下します。

 

例:RC造、築20年、延床面積500㎡、耐用年数47年の場合の建物価格

500×20万円×(47-20)÷47=5744万円

となります。

 

 

 

◆なぜ金融機関・投資家は積算評価を重要視するのか?

現在多くの金融機関がこの積算評価を重視する傾向にあり、不動産投資家にとって収益不動産を購入する一つの基準となります。
それは積算評価が銀行にとっては担保価値であり、投資家にとっては融資額に関わるからです。

銀行は債務者が債務不履行に陥った場合には、債権を回収しなければなりません。
その時にこの担保価値があるかないかで回収できる債権額に大きな開きが出てきます。
例えば、積算評価が4000万円の不動産を担保に5000万円の融資をしたとすると、
融資を実行した時点で銀行側から見て1000万円の担保不足が発生してしまいます。
債務者が債務不履行となり、この不動産を売却しようとしても、担保価値が低いと高くは売れません。
そうなると金融機関は単純に1,000万円の赤字となってしまいます。

こういった万が一のリスクを避けるために、銀行は担保価値を重要視しています。

ですので、銀行側は担保評価より高い金額の融資をすることに対して消極的なのです。

一方で、投資家からすると積算評価額が融資可能額に近くなるからです。
実際は積算評価額≠融資額ですが、未だに購入基準の一つとなっています。
積算評価額よりも売買価格が低い場合は、その差額が資産として認められ、次の不動産購入の際にその資産が評価されやすいというのも、積算価格を重視している理由の一つです。

例として、積算評価5,000万円の不動産を4,000万円の融資を受けて購入した場合は、
差額の1,000万円が資産として評価されます。
このように収益物件を購入・買い増しするにあたり、
積算評価はどうしても重視しなければならない基準となってきています。

 

◆積算評価の高い物件が良い?

ただ、積算評価が高ければ高いほど良いのかというと、そうでもありません。
積算評価が高ければ高いほど、利回りは低くなり、支出は多くなる傾向にあります。
なぜ支出が多くなるかというと、
評価が高い分、それにかかる税金(固定資産税)が高くなります。
また、積算評価が高い物件は建物の規模が大きいものが多く、
大規模修繕費用や光熱費などの維持管理費の負担が大きくなります。
こうなると多くの借金をした割に、
実際は手元にあまり残らないという状況が発生してしまいます。

積算評価の高い不動産ばかりを買い進めて、
収益性をあまり考えずに投資をしていると、
資産ばかりが増えていき、多くの税金を取られ、
最終的にキャッシュフローがマイナスとなってしまう可能性もあります。
そういったことにならないよう、
全体のバランスを考えて不動産の購入をするようにしましょう。

 

 


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