収益評価

収益評価はその不動産が生み出す利益から適正投資価格を算出する方法です。

つまり、現在の家賃収入に見合う物件価格です。

不動産の収益力がそのまま評価額に反映されるため、作りの豪華な豪邸や、土地の広さに紛らわされにくいです。

 

◆収益評価の計算式

収益還元法による収益価格は以下の通り計算します。

『(年間収入-費用)÷還元利回り』=収益価格

収入は家賃や、共益費、駐車場代等

費用は維持管理費・修繕費・固都税、空室等損失相当額等

です。

 

還元利回りは対象となる不動産の築年数と地域により決まります。

築年数が浅く地域も人気のエリアであれば5%

同じ場所でも築年数が古くなると6%

といった具合です。

 

もちろん銀行によって計算式が異なりますので、各金融機関に持ち込んでみるのが良いでしょう。

 

 

◆銀行の見方の例

それでは実際に銀行が収益評価でどのように融資可否を判断しているか見てみましょう。

 

例:

RC造・築20年・物件価格5000万円・年間家賃収入500万円・年間経費100万円

頭金20%(借入金額4000万円)

銀行は現在の借り入れ条件よりも厳しく見るため、

現状収入から20%空室が出て借入金利が4%まで上昇すると想定したとします。

 

家賃収入500万円×(満室100%-空室率20%)-経費100万円=300万円

この300万円が物件からの収益とみます。

一方で融資期間27年、金利4%で借入した場合、年間返済額は242万円になります。

 

収益300万円>年間返済額242万円

よって安定した返済ができるとみなします。

つまりこの物件は融資可能の回答になります。

 

 

もし上記の条件で築年数が30年で融資期間が17年だった場合、年間返済額が324万円となります。

 

収益300万円<年間返済額324万円

よって返済が危険と判断。

つまりこの物件は融資不可の回答になります。

 

上記の例のように各金融機関独自の想定で計算して融資可否を判断しています。

 


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