折旧赔偿

在考虑节税时非常重要的一项就是这就赔偿。
折旧赔偿简单地说就是随着时间不动产变旧贬值的金额。

例如新的建筑物和建筑30年的建筑物在价值上是不同的。
一般认为随着时间流逝价值也减少,减少的这部分就是折旧赔偿。

作为折旧赔偿的最大特征是,该费用只在账簿上体现,实际上不会得到现金。

◆计算方法

国家规定的使用年限如下表所示:
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以该使用年限为基准来决定赔偿率,并以该基准进行计算。

若建筑物为二手时,可用简便法来计算使用年限

建筑年数超过上述使用年限

使用年限=法定规定年限×20%

具体例子:
木造  22年×20%=4.4(舍去小数点后内容) 即为 4年
RC造の場合 47年×20%=9.4(舍去小数点后内容) 即为 9年

建筑年数没有超过使用年限

使用年限=(使用年限-已用年数)+已用年数×20%

具体例子:
木造10年 (22年-10年)+10年×20%=14年
RC造10年 (47年-10年)+10年×20%=39年

另外,其他即可根据折旧赔偿率进行计算了。
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计算例子:
建筑物价格为5000万日元,建筑20年的钢筋造房产
使用年数:(34年-20年)+20年×20%=18年
使用年数为18时折旧赔偿率为0.055,
因此,5000万日元×0.055=275万日元
此时,每年以275万日元作为折旧赔偿而计算。

虽然有固定金额法・固定赔偿率法,但现在对于建筑物都只适用于固定赔偿率法。

关于土地和建筑物的比例

可以进行折旧赔偿的只有随着时间贬值的东西。
不动产中建筑物随时间贬值,但土地并不贬值。
因此,只能计算建筑物部分的折旧赔偿。

若在买卖合同中本别记载了土地和建筑物的价钱
若在买卖合同中分别记载了价钱,那么该金额就是土地和建筑物的价钱

例如
一亿万日元的不动产,表明土地为5000万日元,建筑物为5000日元时,
根据建筑物的5000万日元可进行折旧赔偿的计算。
建筑物5000万日元×赔偿率=折旧赔偿费

若在买卖合同上没有分别记载土地和建筑物的金额时
买卖合同书士若只记载了土地和建筑物的总额,则需要自己算出土地和建筑物的价格。
最有代表性的方法为
売買契約書に土地と建物の総額でのみ記載されている時は、自分で土地と建物の金額を算出する必要があります。使用固定资产税估价额来按比例计算的方法。

例如:
一亿日元的房产,固定资产税估价额的总额为5000万日元,其中,土地占六成3000万日元,建筑物占四成2000万日元时,
建筑物比例为1亿日元×40%(建筑物比例为四成)=4000万日元
建筑物的4000万日元×赔偿率=折旧赔偿费

当然,也有其他按比例计算的方法。
极端的说法为可以按照自己的意愿来决定土地和建筑物的比例。
但是上限大概也就是建筑物七成土地三成。
一旦比该比例高,税务局在询问时,就会判断为建筑物比例过高。

附加知识

卖家是公司时,建筑物价格一旦很大消费税的负担也会增大。
那么买家和卖家就需要对建筑物价格进行调整。
因此,互相不写明土地和建筑物的比例而让个人进行计算,那么可就被判断为②的计算方法。

买旧的木造公寓吧
作为节税的手段之一,可以购买超过使用年限的旧的木造公寓。
这是由于建筑22年以上的木造住宅可以获得4年的折旧补偿,可短期内减少大量经费。

例如建筑物价格为4000万日元的房产一年可以有1000万日元的折旧赔偿计算在内而进行节税。

另外,虽然上述内容需要注意土体和建筑物的比例,在土地价格便宜的地域建筑物可多占比例,因此推荐地方的房产。

当然持有4年以上没有折旧赔偿后,就需要缴纳全额税款。
不能获得折旧赔偿时也可以考虑出售或盖新房。


折旧赔偿
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