減価償却について

節税を考えた際に非常に重要な項目となるのが減価償却というものです。

減価償却とは簡単に言うと時間の経過による価値の減少代です。

例えば新築の建物と築30年の建物では価値は違いますよね。

時間の経過と共に価値が下がっていくというのが一般的な見解になり、この価値減少部分を減価償却といいます。

減価償却の一番の特徴として、帳簿上の経費として認められているが実際に現金の支払いを伴わないという点です。

◆計算方法

国は下記の表の通り耐用年数を決めています。

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この耐用年数に応じた償却率が決まっていてそれに準じて計算します。

建物が中古だった場合は、簡便法という方法にて耐用年数を計算します。

築年数が上記の耐用年数を超えている場合

耐用年数=法定耐用年数×20%

具体例:

木造の場合  22年×20%=4.4(小数点以下切り捨て) 答え 4年

RC造の場合 47年×20%=9.4(小数点以下切り捨て) 答え 9年

築年数が耐用年数の途中の場合

耐用年数=(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

具体例:

木造築10年の場合 (22年-10年)+10年×20%=14年

RC造築10年の場合 (47年-10年)+10年×20%=39年

あとは減価償却率表を元に計算をします。

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計算例:

建物価格5000万円の築20年鉄骨造物件の場合

耐用年数:(34年-20年)+20年×20%=18年

耐用年数が18年の時の減価償却率は0.055

よって

5000万円×0.055=275万円

この場合、毎年275万円が減価償却費として計上できることになります。

定額法・定率法とありますが、現在は建物に関しては定額法のみでの取り扱いとなっています。

土地建物割合について

減価償却できるものは時間の経過とともに価値の下がる物だけです。

不動産の場合、建物は時間の経過と共に価値が減少しますが、土地は価値が減少するわけではありません。

ですので、建物部分でしか減価償却を計上しなければなりません。

売買契約書に土地と建物の値段をそれぞれ記載している場合

売買契約書に土地と建物それぞれ金額が記載されている場合は、その金額がそのまま土地と建物の金額になります。

一億円の物件で土地5000万円、建物5000万円と記載されている場合

建物5000万円を元に減価償却費を計算していきます。

建物5000万円×償却率=減価償却費

売買契約書に土地と建物の金額が記載されていない場合

売買契約書に土地と建物の総額でのみ記載されている時は、自分で土地と建物の金額を算出する必要があります。

最も代表的な方法が、固定資産税評価額を使って按分する方法です。

1億円の物件で、固定資産税評価額が総額5000万円、そのうち土地が6割の3000万円、建物が4割の2000万の場合

建物割合:1億円×40%(建物割合が4割)=4000万円

建物4000万円×償却率=減価償却費

もちろん他にも按分方法はあります。

極端な話、自分好みで土地建物割合を決めることも可能です。

ただ、上限としては建物7割土地3割ぐらいがギリギリのラインでしょう。

それ以上ですと税務当局からお尋ねを受けた際、指摘される高いみたいです。

おまけ

売主が法人である場合、建物価格が大きいと消費税負担が増大します。

そのため買主と売主とで建物価格を巡って調整する必要が出てくることがあります。

そこでお互いに土地建物割合は明記しないで個々人で按分しようという場合に②の記載なしという手法がとられることがあります。

築古木造アパートを買え

節税の一つの手法として、耐用年数が過ぎたような古い木造アパートを購入するというのがあります。

なぜかというと、築22年以上経過した木造住宅は4年で減価償却することができるため、短期間で大きく経費を計上することが可能になるためです。

例えば建物代金が4000万の物件の場合一年間で1000万円、減価償却費の計上が可能となり、節税になります。

また、上記の土地建物割合にも注意しなければなりませんが、土地の値段が安いところで有れば建物割合を多くとれますので、地方の物件がおすすめということになります。

もちろん4年以上保有するとその後は減価償却を取ることができませんので、全額税金がかかってきてしまいます。

減価償却が取れなくなる頃から売却して新たに買い直すというようなことを考えた方が良いでしょう。


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