売却の流れ

不動産の査定を依頼

売却を考えている不動産が、いくらで売却できるかを不動産仲介業者に査定してもらいます。不動産の買取も行っている業者であれば買取価格と仲介価格の両方を査定してもらえると思います。

手数料の確認

最近は、売主が個人の場合、仲介手数料を無料や半額など割り引く不動産会社も出てきました。そういった不動産会社を選ぶのも一つの方法です。

不動産会社と媒介契約を締結

不動産会社を選んだら実際に売却を依頼するため、不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約というのは仲介のことです。

契約の形態によって、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

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3つの媒介契約の形態がありますが、どの形態が売れやすいのでしょうか。

・複数の不動産会社に依頼できる一般媒介が売れやすい?

一見すると一般媒介が複数の会社に依頼でき売れやすそうに思えます。しかし、依頼を受けた不動産会社には売れても売れなくても何の責任もありません。しかも、他で決まれば仲介手数料が入らず何の利益もありませんから、販売活動に力を入れません。もちろん広告費もかけません。結局依頼を受けても、ほとんど何もしないというのが実情ではないでしょうか。なので、あまりおすすめできません。

・不動産会社が一番力が入るのは専属専任媒介

不動産会社が一番力が入るのは、専属専任媒介です。この形態は、仮に売主が自分で相手を見つけた場合であっても、必ず不動産会社を通してでないと契約できません。つまり、その物件が売れれば必ず利益になるのです。おのずと販売活動に力が入ります。

・不動産流通機構(REINS)に登録すれば、事実上すべての不動産会社に依頼したのと同じこと

専任媒介や専属専任媒介の場合、不動産会社は指定流通機構(REINS)に必ず物件を登録しなければなりません。これは日本中の不動産会社に物件情報が公開されることを意味します。売りに出された物件情報を見た別の不動産会社は買主を探せば買主からの仲介手数料が自分のところに入りますから、そのエリアに強い不動産会社が積極的に購入希望者を探してくることが考えられるわけです。

つまり1社に依頼するだけで、事実上、すべての不動産会社に依頼したのと同じことになるのです。

瑕疵の申し出

売却する不動産についてあらかじめ開示すべき情報を申し出ます。特に瑕疵(キズ、損傷、不具合、抵当権の設定など)がある場合は、トラブルの原因となりますので、必ず重要事項説明書に記載しなければなりません。ここに記載のない場合、損害賠償や契約解除等になってしまうこともあるので注意が必要です。

購入希望者と交渉する

購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。

価格は大事ですがそれ以外の点でも譲れる条件と譲れない条件を明確にして交渉に臨みましょう。

 

例:ローン特約、瑕疵担保免責、現状融資、司法書士指定の有無、原状回復負担、固都税清算金、測量、滞納家賃回収分、手付金、決済時期など

売買契約を締結

買主が見つかったら、不動産売買契約を締結します。契約書など必要書類に記名・捺印します。売却価格が決定すると不動産会社に支払う仲介手数料や不動産の譲渡にかかる税金の額も確定します。

決済・引き渡し

売却物件が抵当権設定されていた場合事前に抹消手続きを行います。

準備が全部揃い、売却価格の残金を受け取り売却の完了となります。

売却代金を受領時に仲介会社に手数料を支払います。

当日中に法務局に所有権の移転登記等の申請を行うため決済は平日の午前中に行うのが一般的です。

通常残金決済と物件の引き渡しは同時になります。


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