不動產投資的流程

我們有必要瞭解房地產投資的一系列流程。

1.確定目標・戰略

不管怎麼說房地產投資不過就是為了有一個美好未來的手段之一。
您需要對「將來自己在房地產投資上想怎樣做?」去認真設想。
例如:
A:儘早用非勞所得過休閒自在的生活
B:只有養老金會不安,還想再多些用來養老
C:只要對錢的操作比起存在銀行的利率高就可以
D:只要每個月賺一些零花錢就可以
E:通過轉手賣出賺大錢

上述A~E中所有投資者的想法都一樣嗎?
這是不可能的。
目標不同要達成的戰略也就會不同。

例如,目標為D的話,可首先從購買不太貴的一室房開始;目標為②的話,有必要考慮購買一棟公寓的投資方式;E的話,就有必要瞄準短期出售或拍賣等的不同原因出售的房產。

像上述的例子一樣您也來決定一下自己將來的目標。
另外,根據您自己的資金以及可貸款金額進行策略調整,
不太懂的投資者可以邊向已經在房地產投資成功了的前輩房東或專家諮詢,邊計畫自己的策略。

2.收集資訊

決定好自己的投資策略後,接下來就是進行搜尋主要投資對象的房源了。
尋找房產有幾種方法。
可去房地產公司讓其介紹,亦可在網路或報紙上尋找。若經常去房地產公司,一旦與其建立了良好關係也可能介紹給您尚未公開的房產。
房地產公司和網站也都有各自的特點,有針對居住用的住宅的公司,也有針對投資用的公司,可根據自己的目的進行諮詢。另外,若您能明確提出自己的意願房地產公司也容易給您建議。

3.資料・當地考察

若有看中的房源,首先拿來資料進行分析。
考慮若投資該房產會不會有收益,該分析需要多方面的知識。從資金計畫,出租需求,租金設定,一直到該房產最後如何處置,需要長遠考慮。
若考慮好上述問題並符合自己的要求,那麼就親自去看一看該房產,以便確認此房產將來需要修繕的地方和所在位置。還需確認房產周圍街道的環境和入住情況等。
您在看到該物件之時的直覺也很重要。

4.購買申請

若您有購買之意,通過房地產公司向賣家提交購買申請書這一文件。但這僅是購買者希望以所設條件購買的一個書面報告,並不具有法律意義,是為了確認購買意願和協商的書面文件。
持有該購買證明書即可使房地產公司與賣主協商。

購買證明書的實例公開在書式實例一覽裡

5.貸款申請

若在購買時需要從銀行貸款,那麼就要向銀行申請貸款。
有購買者自行申請貸款和通過房地產公司申請貸款的兩種情況。
由於房地產公司與金融機構有著緊密聯繫,若對自己貸款無信心的話可向房地產公司諮詢。
若以希望條件獲得貸款便可與金融機關簽約。

6.重要事項说明・買賣合同

在買賣簽約之時,持有房地產交易資格證書的執行者會對本次房地產買賣進行重要事項說明,這可以說是重要事項說明,並需簽字蓋章來證明聽過了該說明。
重要事項說明是針對購入房地產,為了判斷是否要簽該合同而進行的,必須要多多注意。
對重要事項說明之後,會使用簽約房地產買賣合同書來進行簽約。買賣合同書中包括雙方達成的協議,並會交給買賣雙方。
確認合同內容後,雙方進行簽字蓋章,買主付款給賣主後協定便達成。

由於術語和內容晦澀難懂之處頗多,最好雙方要在事前把握從房地產公司所得內容後再進行簽約,若有不明之處一定要與負責人確認。

7.付款・交付房產

簽完合同後,買主向賣主支付尾款後將進行房屋所有權登記並交付房屋。在一般情況下,賣主、買主、房地產公司、法律代書、金融機構一起出席付款現場。
大多數情況下一般都以銀行轉帳的形式來支付尾款及各項費用,但也有用支票和現金來支付。

尾款結算的同時,買主從賣主處獲得房屋鑰匙,有租賃合同等時,也將拿到其原件。

完成餘額款金結算後您就邁出了做房東的第一步。

8.管理・營運

房地產投資並不僅僅是財產管理,也有著房地產租賃事業的業務以及經營。房地產投資中對房地產經營的權利都掌握在自己手裡。要在所購買的房地產上獲得更多的收入而努力。

作為房東主要的工作有招募承租人,收房租,設備管理等。
然而,由於這麼多的管理業務自己一個人並不易,因此很多人都交給物業管理公司。您可尋找並託付給可信賴的物業管理公司。

9.賣出(退出策略)

無論您想多久進行房地產投資,您都要考慮好房屋最後如何處理,這就是退出策略。
退出策略有很多種。
除了選擇賣出,您還可以重建或者清理後以土地出售。

雖然將來不可測,但由於退出時就是決定最終的運營結果之時,一定要從購買時就考慮清楚。


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