不動産投資の流れ

不動産投資の一連の流れです。全体を把握する必要があります。

1.目標・戦略の設定

不動産投資はあくまでもより良い将来にするための手段です。

「自分は将来、不動産投資をしてこうなりたい!」という具体的なイメージをします。

例えば

A:早く不労所得でリタイアする

B:年金だけでは不安なので、老後の足しにしたい

C:預金より高い利率で運用できればいい

D:毎月お小遣い程度稼げればいい。

E:転売を繰り返して大きく稼ぎたい。

上記のA~Eでは全員が同じ戦略になりますでしょうか。

そんなはずないですよね。

目標が異なると達成に向けた戦略も異なります。

例えばDの人であれば、手頃な区分ワンルームを購入することも充分視野に入ります。

Eであれば任意売却や競売といったワケ有りを狙う必要も出てきそうです。

以上のように自分自身でどんな将来にしたいのか目標を決めましょう。

またあなたの自己資金や属性(年収、勤務先など)で取れる戦略は変わります。

自分ではよくわからないという方は既に不動産投資で成功している先輩大家やプロと相談しながら組み立てるのが良いと思います。

2.情報収集

自分の投資戦略が固まったら、いよいよ不動産投資のメインとなる投資対象になる物件探しになります。

物件を探す方法は何通りかあります。

不動産会社を訪問し紹介を受けたり、インターネットや新聞で物件を探す方法等があります。不動産会社に何度も足を運び仲良くなると未公開物件の紹介を受けることもあります。

 

不動産会社やインターネットサイトにはそれぞれ特徴があり、居住用の住宅に強い会社や投資用の不動産に強い会社等がありますので、自分の目的に合った不動産会社に問い合わせましょう。また希望条件を明確に伝えておくと不動産会社も紹介しやすくなります。

3.資料・現地調査

気になる物件があればまずは資料を取り寄せて分析します。

その物件に投資して収益をあげる見込みがあるかを考えます。この分析には多くの知識が必要です。資金計画から賃貸需要、賃貸相場そして最終的にその物件をどう処分するかまで先の見通しを考える必要があります。

以上を考慮したうえで自分の希望条件に合致すれば実際に自分の目で見に行きましょう。物件の将来必要になる修繕箇所、立地等を確認します。合わせて物件周辺の町の雰囲気や入居状況等を確認します。

物件を見た際のあなた自身の直感も重要です。

4.購入申し込み

購入の意思が固まったら買付申込書という書類を紹介してくれた不動産会社を通じて売主に提出します。この書類はあくまでも購入希望者がこの希望条件ならば購入したいということを書面で提示するだけですので、法的拘束力はありません。購入の意思確認と交渉のための書類になります。

この買付証明書を持って不動産会社が売主と交渉します。

買付証明書の例は書式実例一覧にて公開しております。

5.融資申込

購入に際し銀行から借り入れを利用する場合、金融機関に融資審査を申し込みます。

購入希望者自身で銀行に融資を申し込む場合と不動産会社経由で融資の申し込みをする場合があります。

不動産会社は多くの金融機関と繋がりがあることが多く、自分で融資を引く自信がないのであれば不動産会社に相談してみると良いと思います。

金融機関からの融資審査をクリアし承認が出たら、金銭消費貸借契約を銀行と締結します。

6.重要事項説明・売買契約

売買契約に先立ち、宅地建物取引主任者の資格を持つものが該当物件の不動産取引における重要な事項を説明します。これを重要事項説明といい、記名捺印することでしっかりと説明を受けたということになります。

重要事項説明は不動産を購入するに当たり、当該契約を締結するか否かを判断するためのもので注意を払わなければなりません。

重要事項説明後、不動産売買契約書を用いて売買契約を締結します。

売買契約書には条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主買主双方に甲府します。契約内容を確認後、双方で署名捺印を行い、買主が売主に手付金を支払うことで契約の成立となります。

 

重要事項説明及び売買契約書では用語や内容が難しいことが多いので、両方とも書類を事前に不動産会社からもらい内容を把握したうえで契約に望むことが望ましいです。

後のトラブルの原因と成りうるので内容に不明な点がある場合は必ず担当者に確認を取りましょう。

7.決済・引き渡し

契約後、買主から売主に残代金を支払うことで所有権の移転と物件の引き渡しとなります。基本的には売主、買主、不動産会社、司法書士が同席します。

多くの場合は銀行振り込みで残代金を授受するケースが一般的ですが、預金小切手や現金の場合もあります。

この残代金決済時に合わせて登記費用や仲介手数料等の諸費用も支払うことになります。

引き渡し時に買主は売主から物件の鍵を受け取ります。賃貸借契約を引き継ぐ場合は書類の原本も受け取ります。

 

決済が終わればいよいよ大家としての一歩を踏み出すことになります。

 

8.管理・運営

不動産投資は単なる資産運用ではなく、不動産賃貸業というビジネス、経営です。大家はその不動産の経営に関する全権が自分にあり、取得した不動産からより多くの利益を得るために努めなければなりません。

 

大家としては賃借人の募集、家賃の回収、設備の管理清掃などが主な業務になります。

ただ、これらの管理業務を自分一人で行うのは手間なので管理会社に委託する人が多いです。信頼できる管理会社を探してお願いしましょう。

 

9.売却(出口戦略)

不動産投資が長期に渡る投資だとしても最終的にその物件をどうするのかを考えなければなりません。この考えを出口戦略と言います。

この出口戦略には様々な考え方があります。

売却はもちろんですが、建て替えや土地として分譲という選択肢もあります。

 

将来の予測はできませんが、出口にて最終的な運用結果が決まりますので、購入の時から考慮するようにしましょう。


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