不動産投資のデメリット

空室・滞納の可能性がある

入退去は必ず発生するため常に物件の稼働率が100%ということはありません。

購入した物件が埋まらず空室のままだと賃料収入を得ることができず、予定していた利回りを得られない可能性があります。

また、入居者をしっかり選定しなければ滞納が発生するリスクがあります。

滞納が発生した際、問題の解決に時間やお金、手間がかかります。

→解決策:賃貸需要のニーズを把握する。サブリースの利用。

災害のリスク

火災や地震、台風などの災害によって建物に損害が出る可能性があります。

損害が出た際には建物を復旧するためのコストが発生します。

→解決策:火災保険や地震保険に加入する。

流動性が低い

一般の金融商品と比べると流動性がやや低いです。預貯金や株と違い、明日明後日で換金というわけにはいきません。相場価格で売却するには通常数カ月は要します。

急いで売却を考えた場合でも1カ月程はかかります。

不動産買取業者への売却で有ればすぐ現金化はできますが、相場よりも安い価格になってしまいます。

急に現金が必要になった時など、すぐに現金化できないので注意が必要です。

→解決策:余裕資金で行う。手元に現金を積み立てておくなど。

建物の老朽化

建物の経年変化による老朽化は避けられません。

もし老朽化に対し対応策を取らず放置すると空室が増え賃料収入を得られなくなります。

最良の状態を保つためにも建物の修繕や補修が必要になります。

→解決策:極端に老朽化している物件は買わない。修繕費や補修費として毎月の収益から積み立てるなど。

税金が高い

バブルの反省より、国をあげて不動産の価格について抑制を行っています。

個人の転売益にかんしては五年以下の所有における短期譲渡では実効税率39%、五年を超える所有における長期譲渡でも実効税率20%となっています。

また、日本では累進課税を取っていますので不動産収入が増えれば増えるほど支払う税金も増えていきます。

→解決策:法人で所有する。税理士に相談して節税する。

費用が多い

不動産投資には多岐にわたる項目で費用が必要になります。

維持費として建物の修繕や購入時の仲介手数料や税金も含まれます。

詳しくは第三章で説明しています。

→解決策:自己資金を蓄えておく。

金利上昇に弱い

金利上昇が景気回復を伴うようなものであれば、不動産価格の上昇も見込めますが、

金利が上昇すると毎月の返済額はあがり、手取り収入が減ります。

→解決策:金利上昇時には繰り上げ返済をする。固定金利で借りるなど。

融資情勢に左右されるリスク

不動産は安くても数百万円はする高額なものです。全額を現金で購入する人はなかなかいません。そのため購入する人の多くは銀行から融資を受けますが、この融資の情勢によって物件の価格は大きく変動します。

銀行融資はタイミングによって出やすさが違います。

金融庁の融資引き締めや銀行に対する勧告で金融機関の姿勢はがらりと変わります。

融資が出るときは、購入できる人が増えるため需要が供給を上回り物件価格は上昇します。一方で融資が出にくい時は購入できる人が減り、物件価格は下落します。

→解決策:融資情勢に気を配る。現金での売買など

不勉強のリスク

自分で勉強しないと不動産業者の言いなりになります。

不動産業者は売買が成立して初めて報酬を得ることができますので、基本的には売買を成立させることに躍起になります。そのため知らないうちに良くない物件を買うことになってしまい、後々困ることがあります。

また購入したはいいものの、勉強しない大家は埋める努力もせず空室が増え、毎月の返済に苦労して結局泣く泣く手放すこともあります。

そうならないためにも、しっかりと学んでいきましょう

→解決策:不動産に関係する本を読んだり、セミナーに参加する。信頼できる不動産業者と付き合うなど。

デメリットの項目数が多くなってしまいましたが、いずれも解決策はあります。

リスクをきちんと把握して各事項に応じた解決策を取っていけば必要以上に恐れることはありません。


不動産投資のデメリット
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